Introduzione

Il 5 gennaio 2023, nel pieno della recessione del mercato degli immobili di secondo acquisto, sei Dipartimenti del Governo di Shenzhen hanno emesso congiuntamente l'Avviso del Piano di Lavoro per la Promozione del Modello di "Trasferimento con Ipoteca" per gli Immobili di Seconda Mano a Shenzhen ([2023] No.1, Real Estate Construction of Shenzhen Government). Nell'ambito della cosiddetta modalità di "trasferimento con mutuo", il venditore non deve estinguere il mutuo in anticipo, ma può procedere direttamente al trasferimento della proprietà dell’immobile all'acquirente, utilizzando il denaro dell'acquirente per pagare il mutuo, il che consente di semplificare notevolmente la procedura di trasferimento delle case di secondo acquisto.

Modalità di Trasferimento

La modalità "Trasferimento con Ipoteca" è l'ultima frontiera dello sviluppo nell’ambito di una politica efficiente e conveniente; nel caso in cui sia l'acquirente che il venditore scelgano la modalità " Trasferimento con Ipoteca ", essi possono scegliere di procedere con la modalità "Mutuo sequenziale" o con la modalità "Doppio preavviso". Le procedure per ciascuna modalità sono le seguenti:

1. Modalità "Mutuo Sequenziale"

Questa modalità consente al cedente, al cessionario e alle banche mutuanti di procedere, di comune accordo, al trasferimento senza cancellare l'iscrizione originaria del mutuo.

• Le parti raggiungono il consenso e trasferiscono senza cancellare l'iscrizione originaria del mutuo. Il mutuario diventa il cessionario.

• Completare l'iscrizione mutuaria sequenziale del cessionario.

• L'iscrizione del mutuo originario sarà cancellata a seguito del prestito da parte della banca mutuante del cessionario del denaro necessario per estinguere il prestito del cedente.

  
  

2. Modalità "Registrazione del Doppio Preavviso"

Questa modalità prevede che il cedente, il cessionario e la banca mutuante del cessionario richiedano prima una Registrazione del Doppio Preavviso (ovvero le registrazioni preavviso sul trasferimento dell’immobile di seconda mano e del mutuo), e successivamente che il cedente, il cessionario ed entrambe le banche mutuanti facciano convertire congiuntamente la loro domanda di trasferimento da registrazioni preavviso a registrazioni definitive.

• Le parti raggiungono un accordo e completano le registrazioni di preavviso per il trasferimento dell'immobile di seconda mano e del mutuo.

• La banca mutuante del cessionario deposita sul conto bancario vincolato.

• La doppia iscrizione del Preavviso si trasforma in iscrizioni definitive senza cancellazione dell'iscrizione originale di mutuo.

• Liquidazione del prestito del cedente e cancellazione dell'iscrizione originaria del mutuo.

Focus sui rischi legali e fiscali

Come nuovo modello, il "trasferimento con ipoteca" coinvolge sia gli acquirenti che i venditori, oltre a più soggetti come banche e intermediari, ma questo modello non è stato pienamente collaudato nella pratica. Sia gli acquirenti che i venditori devono prestare attenzione ai vari rischi legali connessi a questo modello di transazione, tra cui l'eventuale presenza di disposizioni proibitive nel contratto e di condizioni restrittive nel mutuo. Tutte le parti dovrebbero verificare l'esistenza di accordi speciali con il mutuatario e adottare alcuni accorgimenti sulle modalità di pagamento del prezzo d'acquisto per garantire che le transazioni di immobili di seconda mano siano sicure e senza inconvenienti. In caso di problemi di questo tipo, si consiglia di consultare tempestivamente un avvocato per tutelare i diritti e gli interessi legittimi delle parti coinvolte.

Inoltre, quali sono le imposte da pagare per la compravendita di immobili di seconda mano? In generale, tali attività comprendono l'imposta di bollo, l'imposta sul rogito, l'imposta sul reddito delle persone fisiche, l'imposta sul valore aggiunto, l'imposta sulla manutenzione urbana e sulla costruzione e la sovrattassa per l'istruzione e l'imposta sul valore aggiunto dei terreni. Sebbene alcune di queste imposte e tasse siano a carico rispettivamente dell'acquirente e del venditore, in pratica aumentano il costo dell'acquisto di una casa nel suo complesso, per cui il governo ha introdotto molte esenzioni fiscali e politiche fiscali preferenziali per le transazioni immobiliari tra privati.

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